L’arrêté préfectoral visé par l’expert n’était pas le bon

L’histoire

La société civile immobilière « L’éperon doré » avait donné à bail à Louis une vaste parcelle destinée à l’exploitation d’un centre équestre dans les Pyrénées-Atlantiques. Louis y avait aménagé une piste d’entraînement ainsi que des box.

Le contentieux

Estimant que le loyer était trop élevé et ne correspondait pas à la valeur locative normale susceptible d’être retenue pour la parcelle prise à bail, Louis avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en révision du prix du bail, sur le fondement de l’article L. 411-13 du code rural. Selon ce texte, le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités définies à l’article L. 411-11, c’est-à-dire en tenant compte des minima et des maxima arrêtés par le Préfet. Le tribunal paritaire avait alors ordonné une expertise. L’expert avait pris pour termes de comparaison quatre centres équestres situés dans la région et tenu compte d’un barème résultant de l’arrêté des Hautes-Pyrénées applicable aux bâtiments et infrastructures.

Louis avait contesté les conclusions du rapport de l’expert. En effet, l’homme de l’art n’avait-il pas commis une erreur en prenant en considération les valeurs fixées par l’arrêté préfectoral des Hautes-Pyrénées, alors qu’il existait dans les Pyrénées-Atlantiques, où se situait le centre équestre, un arrêté fixant le prix du fermage des terres agricoles ?

Pourtant, les juges n’avaient pas admis la contestation de Louis. L’arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques en vigueur lors de la conclusion du bail ne fixait ni le loyer des bâtiments d’exploitation à usage de centre équestre, ni aucun mode de calcul relatif aux centres équestres. Aussi le fermage devait être calculé en prenant en compte les arrêtés en vigueur dans les départements voisins.

Mais cette solution a été censurée par la Cour de cassation au visa de l’article L. 411-1. Les juges auraient dû rechercher si les dispositions de l’arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques n’étaient pas compatibles avec la détermination du fermage des terres nues incluses à l’assiette du bail.

L’épilogue

La cour de renvoi devra revoir le calcul opéré par l’expert judiciaire en tenant compte, cette fois, de l’arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques, dont les valeurs en monnaie sont sensiblement inférieures à celles retenues par l’arrêté des Hautes-Pyrénées. Nous pouvons retenir que lorsque l’arrêté dans le département du litige est compatible avec la nature des biens donnés à bail, le juge chargé de déterminer le fermage ne peut se baser sur l’arrêté préfectoral du département voisin.